Чек-лист
«Как быстро и безопасно продать квартиру»
Вас приветствует команда агентства Паблик Недвижимость.

Мы подготовили этот чек лист для клиентов, которым нужно продать свою квартиру на вторичном рынке, прежде чем купить новостройку.

Надеемся, с помощью наших советов вы сможете продать свою квартиру быстро и безопасно. Прочитайте внимательно каждый пункт, доверьтесь нашему опыту, ведь мы работаем в сфере недвижимости 10 лет и провели огромное количество сделок, в том числе и нестандартных.
Содержание
1. Последовательность действий
Итак, давайте выстроим план действий. Если вы решили продавать квартиру самостоятельно, без участия агента, то значит, все задачи придется решать вам, поэтому проверяйте все тщательно и придерживайтесь нашего плана.

В этом пункте мы расскажем о последовательности действий, дальше объясним про каждый пункт подробнее.


Первое, что вам необходимо сделать – оценить свою недвижимость.
Затем выберите удачное время и сфотографируйте отдельно каждую комнату.
Выберите площадки для рекламы и разместите объявления.
Встречайте потенциальных клиентов самостоятельно и с подготовленными документами.
Будьте готовы отвечать на вопросы, ведь клиенты выбирают, возможно, самую дорогую покупку в своей жизни. Вступайте в переговоры, общайтесь честно и открыто с вашими потенциальными покупателями.
Как только найдете желающего купить, попросите залог и заключайте предварительный договор купли-продажи.
Затем тщательно подготовьтесь к сделке, обговорите с покупателем все нюансы, чтобы сделка прошла легко. В день сделки будьте внимательны.
Подпишите договор, проведите операции с деньгами, сдайте документы на регистрацию в МФЦ.
Выпишитесь из квартиры, заберите документы из МФЦ, передайте недвижимость покупателю по акту приема – передачи.
Теперь поговорим о каждом пункте подробнее.
2. Оценка недвижимости
Прежде чем начать продажу квартиры, ее необходимо правильно оценить. Как это сделать?
1
Откройте рекламные площадки, которые популярны в вашем городе для продажи квартиры. Скорее всего, это будут : Авито, ЦИАН, Юла и подобные сайты или приложения.
2
Посмотрите, по какой стоимости продаются квартиры, похожие на вашу.
Похожая на вашу квартира – это значит: дом построен по такой же технологии (панельный, кирпичный и так далее) и находится на вашей улице или в вашем районе, квартира имеет столько же комнат, примерно в таком же состоянии по ремонту как ваша. Так как площадь может расходиться, исходите из средней стоимости квадратного метра похожих на вашу квартир.
Как считать среднею стоимость квадратного метра?

Допустим, вы продаете однокомнатную квартиру. Вы обнаружили три квартиры, похожие на вашу.
Первая квартира
Площадь: 35 квадратных метров,
Стоит: 1 800 000.
Стоимость квадратного метра = 51 428 рублей (1 800 000/35).
Вторая квартира
Площадь: 39 квадратных метров,
Стоит: 1 780 000.
Стоимость квадратного метра = 45 641 рублей.
Третья квартира
Площадь: 40 квадратных метров,
Стоит: 1 960 000.
Стоимость квадратного метра = 49 000 рублей.

Стоимость квадратных метров в трех квартирах складываем и делим на количество квартир:
(51 428 + 45 641 + 49)/3 = 146 069/3 = 48 689
48 689 – средняя стоимость квадратного метра однокомнатных квартир, похожих на вашу.

Соответственно, если вы хотите продать квартиру быстро, вам нельзя превышать эту стоимость, иначе придется ждать, когда продадутся все другие, более дешевые квартиры. За это время могут появиться и другие, более дешевые, и продажа может серьезно затянуться.

При этом учитывайте общую ситуацию вашего региона. Например, в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Казани, Краснодаре и некоторых других крупных городах стоимость недвижимости постепенно растет, так как все больше людей переезжают в большие города. Если же из вашего региона больше людей эмигрируют (покидают), чем мигрируют, то с большой вероятностью, цены на недвижимость будут только падать.

Оцените ситуацию трезво и не затягивайте с продажей.

3. Реклама недвижимости
После оценки стоимости, подготовьте все необходимые данные для размещения рекламы.

Что необходимо:
Качественные фотографии, которые передают освещение и ремонт квартиры.
Технический паспорт, из которого можно понять планировку квартиры, точную площадь каждой комнаты, кухни и общую площадь.
Правоустанавливающие документы – то есть документы, на основании которых вы владеете квартирой.
Свидетельство о собственности либо свежую выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Теперь о каждом пункте подробнее.

Фотографии вы можете сделать самостоятельно на камеру телефона или фотоаппарат. Приберите квартиру. Убранная квартира на фотографиях точно выигрывает фотографиям, на которых все кругом валяется, элементарно, может создаться неправильное впечатление о размерах комнат. Снимайте квартиру в светлое время суток, попробуйте сделать снимки из разных точек, это поможет выбрать самый удачный ракурс.

Технический паспорт необходим, чтобы знать точную площадь каждого помещения в квартире, это потребуется как для рекламы, так и для продавцов. Важным фактором являются ипотечные сделки, которые сейчас лидируют на рынке, а банк всегда просит технический паспорт.

Правоустанавливающие документы необходимы для совершения регистрации перехода права собственности от вас как продавца к покупателю. Также покупатель будет четко понимать историю вашей квартире – на каком основании она принадлежит вам и есть ли еще собственники.

Документы о свидетельстве о собственности перестали выдавать в 2016 году. Если вы приобрели квартиру раньше, то стоит везде прикладывать этот документ, если же позже, то закажите выписку из ЕГРН. Это можно сделать на официальном сайте ЕГРН или в МФЦ. Примерная стоимость выписки 255 рублей, вам понадобится паспорт.

Когда все готово, разместите объявление на популярных в вашем регионе рекламных площадках. Наверняка, это будет Авито, ЦИАН, Юла. Возможно, Из Рук В Руки и подобные. Наберите в интернете в любом поисковике: «купить квартиру в.. (ваш город)», и сайты на первой странице поиска можете использовать в качестве рекламы. Будьте готовы к тому, что многие площадки могу быть платными.


Что необходимо выложить:
Адрес с номером дома и корпусом, если есть.
Фотографии квартиры, подъезда, дома, двора и планировки.
Точную площадь: квартиры, комнат, кухни, санузла.
Описание с указанием преимуществ вашей квартиры (например, что она теплая, что вы оставляете мебель или сделали хороший ремонт, можете также указать, что у вас хорошие соседи или чистый, зеленый двор, если это действительно так).

Чего не стоит делать:
Указывать номер квартиры.
Писать недостоверные данные (все равно потенциальные покупатели узнают правду).
Размещать фотографии, на которые могут попасть ваши домочадцы, фотографии с документами или личными данными.
Будьте аккуратны! Сейчас много мошенников, которые легко могут воспользоваться вашими личными данными.

4. Показы и переговоры
Мы рекомендуем вам проводить показы в дневное время. Дневное освещение создает более благоприятное впечатление – это во-первых. А во-вторых, это безопаснее.

1
Подготовьте документы, которые подтвердят, что вы собственник квартиры или представитель собственника. Так вы снимите сомнения у потенциальных покупателей, ведь они могут волноваться о чистоте сделки.

2
Для вашей безопасности не разрешайте фотографировать ваши документы и не отсылайте их незнакомым людям на почту.
Если ваш покупатель будет переживать об оригинальности документов, предложите ему самостоятельно заказать выписку из ЕГРН. Это может сделать любой человек, знающий адрес. В выписке он увидит ФИО собственника, основание собственности, точную площадь квартиры и есть ли обременения.

3
Будьте готовы к разумному торгу.
Во-первых, это заложено в нашем менталитете – мы любим поторговаться, во-вторых, есть клиенты с, действительно, с ограниченной суммой денег на покупку. Здесь решать только вам, можете ли вы уступить в цене. Если у вас просят скидку, спросите, какое предложение делает ваш потенциальный покупатель, сначала предложите половину от этой суммы (если предложение разумно), затем действуйте по ситуации. На наш взгляд, скидка в размере до 5% всегда уместна, если покупатель готов выйти на сделку быстро, так как инфляция и не самая лучшая экономическая ситуация в стране «съедят» еще большую сумму, если квартира будет продаваться долго.

4
Также мониторьте раз в неделю площадки с объявлениями, следите за тем, как меняются цены и какие объекты появляются на рынке. Если ваша квартира будет стоять самой дорогой по рынку, то шансы на продажу падают.

5. Предварительный договор купли-продажи

Если вы сошлись с покупателем на цене и сроках, то пора подкрепить договоренности.

Вы можете использовать разные стратегии:

1
Заключить предварительный договор купли-продажи и получить от покупателя аванс (небольшая часть оплаты, подтверждающая намерения выйти на сделку, сумма от 30 000 до 100 000 рублей).

В предварительном договоре купли-продажи должны быть указаны конкретные сроки выхода на сделку и других условии и нюансов по схеме сделке и взаиморасчетов (встречная покупка, ипотека, субсидия).

При расторжение предварительного договора купли-продажи аванс возвращается продавцом в полном объеме, не зависимо от того, кто выступает инициатором расторжения.
2
Заключить предварительный договор купли-продажи и получить от покупателя задаток.

Отличается от аванса тем, что в случае отказа покупателя сумма задатка остается у вас в качестве компенсации, в случае вашего отказа от сделки вы обязаны будете вернуть сумму задатка в двойном размере, поэтому хорошо все обдумайте и примите верное решение.

Образцы договоров и расписок (которые продавец
пишет покупателю в момент получения денежных средств) можно получить у наших специалистов по недвижимости.
6. Выход на сделку. Подготовка

Взаиморасчеты

Во время подписания предварительного договора купли-продажи вам необходимо договориться с покупателем о формах взаиморасчетов.
В Санкт-Петербурге сложилась следующая практика. В день подписания договора и сдачи его на регистрацию, продавцу необходимо внести деньги в ячейку, на аккредитив или на счет безопасных расчетов. В договоре аренды ячейки или аккредитива прописываются условия: после перехода права собственности от продавца к покупателю, делается отметка в банке и деньги переходят к покупателю. Пока идет регистрация, деньги находятся в банке и не могут перейти без основания ни к одной из сторон. Если по какой-либо причине регистрация перехода права собственности не произойдет, то денежные средства будут возвращены покупателю. Стоимость обслуживания этих счетов делится между продавцом и покупателем и зачастую, не превышает 5000 рублей.
Возможно, в вашем регионе принята другая практика. Зачастую от наших клиентов мы слышим, что деньги передаются от покупателя к продавцу в день сделки на руки. В любом случае, это нужно обговорить заранее.

Договор купли – продажи

Договоритесь заранее, какая сторона подготовит договор. Если сделка ипотечная, с материнским капталом или иными субсидиями, нужно это учесть в договоре. Узнайте заранее у соответствующих органов, нужно ли согласовывать форму договора. Шаблоны может предоставить наш специалист по недвижимости.

Пакет документов

Также формируется исходя из особенностей вашей сделки. Если форма взаиморасчетов предполагает наличные средства без дополнительных субсидий или ипотечных средств, то пакет очень простой:
Правоустанавливающие документы, также, если есть свидетельство о собственности.
Паспорта и СНИЛСы всех участников сделки.
Подготовленный договор купли-продажи.
Договоритесь с покупателем, когда вы будете передавать квартиру. Возможно ваш договор купли-продажи уже будет являться актом приема – передачи, возможно вы подпишите акт после регистрации, согласуйте комфортные для всех условия.

7. День сделки
Подготовьте все документы заранее.
Подпишите договор купли-продажи.
Произведите взаиморасчеты, исходя из вашего решения как это делать.
Будьте внимательны и читайте то, что вы подписываете.
Сдайте договор купли-продажи на регистрацию в МФЦ.
Возьмите расписку от сотрудника МФЦ, в которой будет указан ориентировочный срок регистрации.
Желаем вам удачи!

Надеемся, что это чек лист был полезен для вас. Мы постарались максимально подробно рассказать о каждом пункте, но невозможно вместить информацию по каждому возможному варианту в один чек-лист, поэтому обращайтесь за консультацией к вашему специалисту по недвижимости.

Остались вопросы?
Свяжитесь с нами.
+7 (812) 409-36-54

https://publicrealty.ru
Санкт-Петербург
ул. Некрасова, дом 34